Ngày 28/8/2023, báo Tuổi trẻ đưa thông tin, tỉnh Bắc Ninh đang triển khai 22 dự án nhà ở cho công nhân, đến nay đã hoàn thành 7 dự án nhưng số công nhân đăng ký mua nhà rất ít nên tỉnh đang… ế nhà. Cụ thể, thời gian qua, các chủ dự án đã rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân nhưng mới bán được 357 căn, còn ế 1.324 căn, tương đương ế 78,8%.
Làm kinh doanh mà hàng ế tới gần 80% thì coi như vỡ, cả vỡ trận và vỡ nợ. Mà đây lại thuộc nhà ở xã hội, giá bán thấp, ưu đãi cho đối tượng hạn chế, phân khúc được cho là đang thiếu hụt trầm trọng mà lại ế ẩm như thế thì quả là điều bất thường cần phải được xem xét, thậm chí là cần nghiên cứu kỹ. Đặc biệt, nó càng cần được nghiên cứu một cách hết sức nghiêm túc và cẩn thận, khi mà từ trước đến nay, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (TLĐLĐVN) luôn kiến nghị được đứng ra làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, thậm chí mới đây còn đề nghị được đưa vào Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang trình Quốc hội để dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10 tới.
BÀI TOÁN THỊ TRƯỜNG
Về vấn đề thứ nhất, hiện Bắc Ninh được coi là trung tâm của các tỉnh phía Bắc về sản xuất công nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực điện tử, viễn thông mà trong đó, Samsung là nhân tố chủ chốt. Hiện tại, hơn 50% điện thoại của Samsung bán trên toàn thế giới là sản phẩm “Made in Vietnam”. Lũy kế đến cuối năm 2022, tổng vốn Samsung đầu tư vào Việt Nam là 20 tỷ USD, trong đó gần một nửa là đầu tư vào Bắc Ninh. Nói thế để thấy, tính chất công nghiệp của Bắc Ninh cao đến thế nào và kéo theo đó là lực lượng công nhân đông đảo đến như thế nào. Còn đi vào cụ thể theo thống kê, đến nay các khu công nghiệp (KCN) ở tỉnh này đã thu hút hơn 1.100 doanh nghiệp hoạt động với hơn 320.000 lao động, trong đó 75% là lao động ngoại tỉnh.
Trong khi đó, theo báo cáo của UBND tỉnh Bắc Ninh, tỉnh này đang triển khai 22 dự án nhà ở cho công nhân, đến nay mới có 7 dự án hoàn thành cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ. Vì đây là nhà ở cho công nhân nên tính bình quân 4 công nhân ở chung một căn hộ, như vậy số căn hộ đã hoàn thành mới đáp ứng cho 16.000 công nhân. So với 320.000 lao động, số căn hộ mới đáp ứng 5% chỗ ở cho số công nhân làm việc ở Bắc Ninh. Cứ cho là số nhà ở cho công nhân chỉ là đáp ứng cho nhu cầu của lao động ngoại tỉnh, vì lao động tại chỗ phần nhiều là “ly nông không ly hương”, có sẵn chỗ ở với gia đình rồi, thì với 240.000 lao động ngoại tỉnh, 4.000 căn hộ kia cũng mới chỉ thỏa mãn nhu cầu của 6,7% số công nhân ngoại tỉnh, hay nói theo ngôn ngữ thị trường thì cầu gấp những 15 lần cung.
Với phép tính số học như thế, số lượng căn hộ đưa ra thị trường như thế chỉ như muối bỏ bể, chẳng thấm vào đâu, và chênh lệch cung cầu lớn như vậy thì hàng hóa đưa ra đến đâu sẽ hết bay đến đó mới phải. Ấy thế mà lại xảy ra nghịch lý, các chủ dự án mới chỉ rao bán có 1.681 căn thì cũng chỉ bán được 357 căn, còn ế 1.324 căn, tương đương 78,8% như ở phần đầu đã đề cập.
Theo UBND tỉnh Bắc Ninh, nguyên nhân do đa số công nhân là người ngoại tỉnh, có tính chất cư trú không ổn định, thường xuyên di chuyển, thay đổi vị trí việc làm. Mặt khác thu nhập của công nhân còn thấp, vì thế họ cũng không mặn mà với việc mua hay thuê nhà của các dự án nhà ở cho công nhân vì thuê nhà trọ trong dân vẫn rẻ hơn và về mặt nào đó vẫn có gì đó tiện hơn.
Đưa ra dẫn chứng trên, chúng tôi chỉ muốn nói rằng, nhà ở cho công nhân có tính đặc thù rất cao, các thông số cả về kinh tế và xã hội luôn biến động rất mạnh. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào số liệu thống kê đơn thuần để giải bài toán số học mà mang lại hiệu quả được. Nó đòi hỏi phải có sự điều tra cả về thị trường, thu nhập, nhu cầu lao động của doanh nghiệp, cả về xã hội học, nhân khẩu học, thậm chí phải xét cả yếu tố văn hóa vùng miền… để từ đó có được dự báo sát với nhu cầu. Đồng thời, cũng phải tính toán thiết kế căn hộ cả nội và ngoại thất thật khoa học với công năng sử dụng phù hợp, giá cả hợp lý với đối tượng mới có thể thu hút được người thuê, mua hay thuê mua…
Cũng tại Bắc Ninh còn có một câu chuyện khác; đó là khu nhà ở dành cho công nhân Lan Hưng ở thị xã Thuận Thành quy mô 700 căn nhưng đến tháng 6/2023 cũng mới chỉ bán được 90 căn, còn ế tới 98%. Ở đây, ngoài vấn đề như ở câu chuyện trên, còn có cả chuyện về đối tượng được mua nhà.
Theo chủ trương đầu tư của tỉnh, mục tiêu của khu này là nhà ở xã hội cho công nhân KCN Thuận Thành, nhưng mục tiêu bán nhà là cho các đối tượng của Nghị định 100 (bao gồm 10 nhóm đối tượng theo Điều 49 của Luật Nhà ở). Tuy nhiên, khi một số hộ gia đình thuộc 10 nhóm đối tượng này mua nhà thì lại bị thu hồi với lý do là thuộc nhóm đối tượng khác, hoặc là công nhân ở huyện khác của Bắc Ninh chứ không phải là công nhân thuộc địa bàn Thuận Thành… Thế là, người thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội cần mua thì không mua được, trong khi chủ đầu tư lại không bán được nhà vì đối tượng mua nhà thuộc dự án này rất hẹp, chỉ gồm công nhân trong các KCN trên địa bàn huyện Thuận Thành. Tuy nhiên, đối tượng này phần nhiều lại là người dân địa phương “ly nông không ly hương”, đã có sẵn nhà ở của gia đình rồi nên không có nhu cầu mua căn hộ chung cư Lan Hưng… Thế là… ế!
Trong câu chuyện này đặt ra hai vấn đề:
Thứ nhất: Không phải cứ nhìn vào địa bàn huyện Thuận Thành, với 3 KCN có quy mô tổng diện tích 10.440 ha, trong đó có KCN Thuận Thành 3 quy mô 10.000 ha (lớn nhất nước) rồi suy ra nhu cầu nhà ở công nhân trên địa bàn, để vội vàng phát triển dự án mà không tính toán nhu cầu thực tế. Nếu chỉ làm phép tính số học đơn giản thì quả là với quy mô 3 KCN lớn như thế thì số lượng 700 căn hộ (tạm tính số công nhân là 2.800 người) chả thấm vào đâu. Nhưng thực tế thì lại không như vậy.
Xây dựng nhà ở cho công nhân nói riêng và nhà ở xã hội nói chung ngoài ý nghĩa nhân văn, mục tiêu an sinh xã hội thì bản chất vẫn là bài toán kinh tế, bài toán thị trường mà trong đó cốt tử là cân đối cung cầu. Do đó, doanh nghiệp phát triển dự án phải có sự điều tra, khảo sát cụ thể, khoa học và toàn diện để xác định nhu cầu trước mắt, trung hạn và dài hạn, và là nhu cầu thực chứ không phải “khách hàng tiềm năng” chung chung. Từ đó mới tính toán để có kế hoạch phát triển dự án theo từng giai đoạn, đáp ứng đủ nhu cầu, tránh tình trạng cung vượt xa cầu dẫn đến bị tồn kho hàng và tài chính bị đình trệ như thực tế ở khu nhà công nhân Lan Hưng nói trên.
Thứ hai: Khi số lượng căn hộ bị tồn đọng lớn, chủ đầu tư đề nghị được mở rộng đối tượng bán nhà, bao gồm cả 10 nhóm đối tượng theo Nghị định 100 được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nhưng không được chấp nhận. Lý do Sở Xây dựng Bắc Ninh đưa ra là đầu bài đưa ra đấu thầu là xây dựng nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng công nhân trong các KCN trên địa bàn huyện Thuận Thành, nên doanh nghiệp phải thực hiện theo kết quả đấu thầu. Mặt khác, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội cho công nhân sẽ được nhận nhiều ưu đãi hơn khi xây nhà ở xã hội dành cho các đối tượng khác theo Nghị định 100. Do đó, nếu mở rộng đối tượng của dự án này sẽ vượt thẩm quyền của tỉnh.
Tỉnh cũng đã có văn bản hỏi Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch - Đầu tư, nhưng các bộ đều trả lời doanh nghiệp phải thực hiện theo đúng kết quả đấu thầu. Điều đó đồng nghĩa dự án Lan Hưng chỉ được bán cho công nhân làm việc tại các KCN ở Thuận Thành; cũng đồng nghĩa với việc đầu ra cho dự án này vẫn hoàn toàn bế tắc, doanh nghiệp đọng vốn, nhà không đưa vào sử dụng sẽ xuống cấp, người thuộc đối tượng mua thì không có nhu cầu còn người có nhu cầu lại nằm ngoài dự án…
Điều này cũng không thể trách các bộ, bởi những cơ quan này đều làm đúng theo luật. Thậm chí dù có muốn châm chước theo thực tế cũng khó, bởi sẽ tạo tiền lệ, dự án này được mở rộng đối tượng thì dự án khác thế nào… Đó là chưa kể, nếu có ai dám đứng ra quyết cho mở rộng đối tượng, thì khi thanh tra, kiểm tra sẽ phải chịu trách nhiệm, bởi suy cho cùng đó là vi phạm pháp luật, cho dù là vì động cơ tốt đi nữa thì vi phạm vẫn là vi phạm, nên chẳng ai dại gì mà “giơ đầu chịu báng”. Và đến đây lại liên quan đến câu chuyện sợ sai, sợ trách nhiệm và vấn đề bảo vệ người dám nghĩ dám làm rồi…
LÀM NHÀ Ở CÔNG NHÂN KHÔNG HỀ DỄ
Như vậy qua hai câu chuyện trên ta thấy, nhu cầu nhà ở cho công nhân đúng là rất lớn, lo nhà ở cho công nhân là một trong những ưu tiên trong cả phát triển kinh tế và an sinh xã hội. Thậm chí, nó đã trở thành vấn đề bức xúc như trong thời gian đại dịch Covid-19 hoành hành vừa qua, nhiều ổ dịch xuất phát từ các khu nhà ở công nhân. Thế nhưng, làm nhà ở cho công nhân tưởng là không có gì khó ấy, lại không dễ chút nào.
Cái khó ở đây không phải chỉ là quỹ đất, nguồn tiền, dòng vốn, những vấn đề ấy đã đành là vấn đề đầu tiên. Nhưng ngay cả khi giải quyết xong các vấn đề ấy rồi, làm ra nhà rồi nhưng không phải cứ có nhà là đã bán được. Hai câu chuyện dẫn ra ở trên là những ví dụ cụ thể.
Mà đó mới chỉ đề cập đến khâu bán hàng. Sau đó còn là quá trình sử dụng, gắn liền với việc vận hành, quản lý, và nhất là bảo trì. Nhà ở công nhân bản chất là nhà ở xã hội mà chất lượng thường không thật cao, nhưng cũng lại có tính đặc thù riêng với đối tượng ở thay đổi thường xuyên, nên việc xuống cấp thường nhanh hơn. Do đó, nếu quản lý, vận hành không tốt, và nhất là bảo trì không kịp thời sẽ rất nhanh xuống cấp. Thậm chí quỹ bảo trì không đủ lớn, sự xuống cấp càng nhanh hơn dẫn đến việc công nhân sẽ rời bỏ nơi ở vốn được ưu tiên dành cho họ, hoặc thế hệ công nhân sau sẽ tìm đến nhà trọ trong dân chứ không thiết tha với sự ưu tiên dành cho họ. Do đó kể cả đã bán được hàng cũng chưa chắc đã duy trì được số khách hàng đó.
Nêu lên vấn đề này, chúng tôi chỉ muốn đề cập đến những khó khăn mà thực tế đã vấp phải, để các bên có thể rút ra kinh nghiệm từ đó triển khai các dự án tiếp theo tốt hơn.
Đối với chủ đầu tư, không nên chỉ nhìn vào con số KCN, số lượng công nhân mà đã vội đánh giá nhu cầu thị trường. Bài toán thị trường không đơn giản là những phép tính số học về cung cầu dựa trên con số thống kê đơn thuần. Cũng không phải làm nhà ở công nhân nhận được nhiều ưu đãi, giá rẻ là đương nhiên thanh khoản tốt.
Mặc dù mang ý nghĩa nhân văn, tính chất an sinh xã hội nhưng bản chất làm nhà ở công nhân vẫn là công việc của kinh doanh và phải giải bài toán về kinh tế. Do đó trước hết vẫn phải dựa trên cơ sở giải quyết những vấn đề thuộc thị trường, tài chính và cả khoa học dự báo. Với sự phát triển của công nghệ số, của AI, ai dám đảm bảo 5 năm, 10 năm, 20 năm nữa, thị trường lao động sẽ vẫn như hiện tại?
Vì vậy, cần phải điều tra, nghiên cứu thị trường, nhu cầu lao động, nhu cầu đặc điểm khách hàng và tính toán hết sức khoa học, cụ thể mới có thể vừa đảm bảo được đời sống công nhân, thúc đẩy kinh tế phát triển, vừa giúp chủ đầu tư cân đối được tài chính, mang lại hiệu quả trong đầu tư để phát triển bền vững.
Từ phân tích này, chúng tôi muốn đề cập đến vấn đề TLĐLĐVN có nên đứng ra làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân hay không.
Việc TLĐLĐVN chăm lo đời sống cho công nhân, các đoàn viên của mình, là chính đáng và đúng chức năng, nhiệm vụ. Tuy nhiên “chăm lo” ở đây không nhất thiết cứ là phải đứng ra làm nhà cho công nhân. Mục đích suy cho cùng là làm sao cho công nhân có chỗ ở, và để đạt được mục đích đó có nhiều phương pháp, chứ không phải cứ trực tiếp xây nhà mới chứng tỏ là chăm lo cho đời sống công nhân. Trong khi việc làm nhà này không thuộc chức năng, càng không phải thuộc chuyên môn, thế mạnh của TLĐLĐVN.
Chẳng hạn, một trong những khó khăn lớn nhất là quỹ đất. Vậy Công đoàn có thể đứng ra hiệp thương với tỉnh, địa phương để bố trí quỹ đất, sau đó thực hiện dự án theo quy định của pháp luật, như đấu thầu để chọn nhà đầu tư. Khó khăn thứ hai là nguồn vốn. Vậy Công đoàn có thể hỗ trợ vốn bằng nguồn tiền dự tính xây nhà cho công nhân, cho doanh nghiệp vay với lãi suất thấp để xây nhà ở cho công nhân; hoặc đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng…
Còn những phần việc thuộc về đầu tư xây dựng, thực hiện dự án là thế mạnh của doanh nghiệp, doanh nghiệp làm tốt hơn thì hãy để doanh nghiệp làm. Chứ Công đoàn đừng lấy sở đoản của mình ra làm sở trường, sẽ dẫn đến hiệu quả thấp, thậm chí thua lỗ, lúc ấy sẽ rơi vào cảnh bỏ thì thương vương thì tội.
Ngay như các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào lĩnh vực này còn hứng chịu rủi ro mà hai câu chuyện ở tỉnh Bắc Ninh kể trên là minh chứng cụ thể, thì thử hỏi TLĐLĐVN đứng ra làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân có chắc chắn hiệu quả hay không? Thương trường vốn rất khắc nghiệt, nhưng doanh nghiệp rủi ro ở dự án này thì còn có dự án khác kéo lại. Còn nếu TLĐLĐVN làm nhà công nhân mà ế ẩm, thì sẽ lấy gì bù đắp vào nguồn vốn đầu tư thua lỗ ấy? Hay là lại lấy nguồn quỹ Công đoàn mà đoàn viên đóng góp để trả nợ đậy cho việc làm mạo hiểm của TLĐLĐVN? Hay lúc đó lại xin nhà nước kinh phí? Không ít nhà ở xã hội, nhà tái định cư ế ẩm, bỏ hoang nhiều năm cũng là một minh chứng cho việc làm nhà ở xã hội không hề dễ.
Cha mẹ lo cho con cái là điều dễ hiểu và chính đáng. Nhưng chẳng lẽ muốn lo sức khỏe cho con thì cha mẹ phải đi làm bác sĩ, muốn lo việc học hành cho con thì bố mẹ lại đi làm giáo dục, muốn con cái phát triển thể chất thì bố mẹ liền làm vận động viên, còn muốn con cái có đời sống tinh thần phong phú thì bố mẹ lập tức làm nhạc công, ca sĩ… hay sao?
Công nhân lao động trong các doanh nghiệp là lực lượng lao động biến động không ngừng cả về số lượng và đặc điểm dân cư, nhân khẩu học. Chỉ nhìn vào bức xúc về chỗ ở cho công nhân hiện tại mà không tính đến những biến động của cả doanh nghiệp sử dụng lao động và người lao động, chỉ nhìn vào thời kỳ cao điểm mà không nhìn vào thời kỳ thấp điểm để tính toán số lượng, phương thực vận hành và cách xử lý tình huống sẽ là một lỗ hổng lớn trong kinh doanh.
Xã hội đã có sự phân công lao động để chuyên môn hóa nghề nghiệp, lĩnh vực, chuyên ngành là để tiết kiệm chi phí và nguồn lực xã hội cũng như nâng cao năng suất, hiệu quả hoạt động. Do đó, hãy để các doanh nghiệp làm tốt nhiệm vụ, chức năng của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở công nhân nói riêng.
Công đoàn hãy làm tốt chức năng đại diện, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người lao động. Nếu có chăm lo đến đời sống người lao động trong lĩnh vực nhà ở cho công nhân thì có thể gián tiếp bằng việc hỗ trợ cho doanh nghiệp xây dựng, chứ không nhất thiết phải trực tiếp làm chủ đầu tư xây dựng nhà. Đó là chưa nói, liệu Công đoàn có đủ sức để làm nhà ở cho công nhân cả nước hay không? Hoặc đoàn viên Công đoàn, người lao động ở các lĩnh vực, ngành nghề khác cũng cần nhà ở thì thế nào?
Mặt khác, nếu cứ theo đà này, đến lúc nào đó khi Công đoàn lo lắng về an toàn thực phẩm thì lại tổ chức làm “vườn ao chuồng” để cung cấp thực phẩm sạch cho công nhân, lo lắng cho sức khỏe thì trực tiếp đi làm bệnh viện để phục vụ công nhân hay sao. Công đoàn chăm lo sức khỏe cho công nhân, người lao động bằng cách khác chứ không phải là đi làm bệnh viện để chữa bệnh cho công nhân. Chẳng hạn như tham gia vào xây dựng chính sách, kêu gọi sự đóng góp của xã hội, doanh nghiệp, tổ chức các hoạt động để chăm lo cho sức khỏe công nhân chứ không phải bằng cách làm bệnh viện.
Nếu để Công đoàn đi làm kinh tế, nhất là kinh doanh nhà ở, dù là nhà ở cho công nhân, sẽ chưa chắc đã hiệu quả, mặt khác lại phân tán nguồn lực và hoạt động của Công đoàn. Cứ nhìn vào hệ thống nhà nghỉ, khách sạn công đoàn trong cả nước thì thấy. Ra đời với nhiệm vụ là nơi nghỉ mát, nghỉ dưỡng cho người lao động, công đoàn viên, nhưng đến nay hầu hết các nhà nghỉ, khách sạn công đoàn đã không còn thực hiện được chức năng này nữa mà hoặc là chuyển sang kinh doanh khách sạn thuần túy, hoặc nửa nạc nửa mỡ thì không hiệu quả. Thử hỏi đến nay, mỗi năm có bao nhiêu công đoàn viên đi nghỉ hoặc được đi nghỉ tại các nhà nghỉ, khách sạn công đoàn theo tiêu chuẩn? Tất nhiên, nhà nghỉ, khách sạn công đoàn đã có giai đoạn làm tròn sứ mệnh của nó (thời kỳ bao cấp) và tình trạng hiện nay là do lịch sử để lại. Nhưng đây là bài học để có cái nhìn khách quan trước khi giao cho TLĐLĐVN làm nhà ở công nhân, tránh để lại hậu quả đáng tiếc.
