Theo Kết luận thanh tra số 12/KL-BTNMT về việc thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường của Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao (Công ty Năm Sao) khi thực hiện dự án Khu đô thị Năm Sao (tên thương mại là Five Star Eco City) tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc và xã Long Trạch, Long Khê, huyện Cần Đước, tỉnh Long An, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã chỉ ra nhiều sai phạm tại dự án này.
Công ty Năm Sao được giao hơn 2,1 ha đất ngoài quy hoạch
Tại Kết luận số 12/KL-BTNMT, Bộ TN&MT cho biết dự án Khu đô thị Năm Sao được UBND tỉnh Long An chấp thuận cho Công ty Năm Sao thực hiện với mục tiêu xây dựng một khu đô thị phức hợp hiện đại, kết hợp với các giá trị truyền thống đặc trưng miền Tây.
Theo đó, ngày 27/9/2011, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 3008/QĐ-UBND giao 283.451 m2 đất (có 1.517 m2 thuộc lộ giới giao thông) cho Công ty Năm Sao để sử dụng vào mục đích đầu tư Khu đô thị Năm Sao (đợt 1), trong đó diện tích 88.446 m2 đất xây dựng công trình công cộng (gồm: 47.834 m2 đất cây xanh, mặt nước; 40.612 m2 đất giao thông) được bàn giao cho địa phương quản lý sau khi xây dựng theo quy hoạch được duyệt; thời hạn sử dụng lâu dài.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra nhiều sai phạm tại dự án Five Star Eco City Long An của Công ty Cổ phần Tập đoàn Năm Sao. (Ảnh trên website fivestarecocity.vn)
Ngày 24/10/2011, UBND tỉnh Long An ban hành quyết định số 3328/QĐ-UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đối với dự án Khu đô thị Năm Sao (đợt 1).
Ngày 18/12/2011, Sở TN&MT tỉnh Long An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số BH 703180 cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao, diện tích 283.451 m2 đất ở nông thôn (thửa 142, tờ bản đồ số 4), thời hạn sử dụng lâu dài.
Ngày 17/12/2015, UBND tỉnh Long An ban hành quyết định số 4971/QĐ-UBND giao 89.775 m2 đất cho Công ty Năm Sao (đợt 2 khu 39 ha). Trong đó, diện tích 8.584 m2 giao đất có thu tiền sử dụng đất; diện tích 81.191 m2 giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng (cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước, giao thông, sân bãi) không nhằm mục đích kinh doanh được bàn giao cho địa phương quản lý sau khi xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
Ngày 24/2/2016, Cục thuế tỉnh Long An có thông báo nộp tiền sử dụng đất số 89/TBQLĐ-CT, theo đó diện tích tính tiền sử dụng đất là 8.584 m2. Giá tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất có giá trị QSDĐ dưới 20 tỷ đồng và áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất.
Theo đó, tổng số tiền sử dụng đất công ty phải nộp hơn 2,78 tỷ đồng (giá đất trung bình khoảng 265.000 đồng/m2), số tiền bồi thường, hỗ trợ được giảm trừ vào tiền sử dụng đất là 958 triệu đồng. Số tiền còn lại phải nộp vào ngân sách Nhà nước là 1.32 tỷ đồng.
Ngày 23/3/2017, Sở TN&MT tỉnh Long An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 755092 cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao, diện tích 8.584 m2 đất ở nông thôn (thửa 368, tờ bản đồ số 4), thời hạn sử dụng lâu dài.
Như vậy, đối với giai đoạn 1 của dự án Khu đô thị Năm Sao, đến thời điểm thanh tra, Công ty Cổ phần Tập đoàn Năm Sao đã được UBND tỉnh Long An ban hành 2 Quyết định giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án.
Trong đó, diện tích 203.589 m2 đất ở (gồm có 4.114 m2 đất ở nằm trong lộ giới đường tỉnh lộ 826 và 835B); diện tích 169.637 m2 đất xây dựng công trình công cộng (giao thông, mặt nước, sân bãi, thể dục thể thao) không nhằm mục đích kinh doanh. Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao đã được Sở TN&MT tỉnh Long An cấp 2 GCNQSDĐ với tổng diện tích 292.035 m2 đất ở tại nông thôn.
Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 giai đoạn 1 của dự án thì tổng diện tích đất ở được phê duyệt là 181.903,78 m2, nhưng Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao được giao và cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích 203.589 m2 đất ở (chênh lệch 21.685,22 m2).
Qua kiểm tra phần diện tích đất chênh lệch này được quy hoạch để xây dựng nhà trẻ mẫu giáo, đất trạm y tế, đất công trình thương mại nên Bộ TN&MT nhận thấy việc giao đất và cấp GCNQSDĐ nêu trên của UBND tỉnh Long An và Sở TN&MT là không phù hợp quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Công ty Năm Sao được UBND tỉnh Long An giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án Khu đô thị Năm Sao (giai đoạn 1) nhưng chủ đầu tư dự án đã sử dụng và thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên diện tích 394.827,46 m2 (diện tích đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng), vượt 21.601,46 m2 đất được giao. Đây là hành vi chiếm đất, vi phạm quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19.11.2019 của Chính phủ.
Kết luận thanh tra của Bộ TN&MT khẳng định, Công ty Năm Sao thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
Xác định giá đất sai quy định
Qua thanh tra, Bộ TN&MT nhận thấy UBND tỉnh Long An ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất cho Công ty Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
Tại thời điểm năm 2014, UBND tỉnh Long An áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 27.812 m2 đất ở nông thôn (giao đất đợt 1 giai đoạn 2) cho Công ty Năm Sao có giá bằng giá đất bồi thường năm 2012 mà áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất là không phù hợp các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai năm 2003, Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007).
Kết luận thanh tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường của Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao tại dự án Five Star Eco City ở Long An.
Việc xác định giá đất đối với diện tích 156.069 m2 đất ở nông thôn (giao đất đợt 2, 3 giai đoạn 2) giao cho Công ty Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp so sánh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các quy định tại điểm d khoản 1 Điều 112, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Các thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013; diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Ngoài ra, trong kết luận thanh tra Bộ TN&MT còn chỉ ra rằng phần lớn diện tích đất được giao cho Công ty Năm Sao nhưng chưa triển khai xây dựng các hạng mục, công trình đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, tiến độ sử dụng đất chậm dẫn đến dự án không đảm bảo về tiến độ đã được phê duyệt, vi phạm quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.
Trước những sai phạm trên, Bộ TN&MT kiến nghị UBND tỉnh Long An chỉ đạo Sở TN&MT, UBND huyện Cần Giuộc và các cấp, ngành có liên quan kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc chấp hành quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất, bảo vệ môi trường cũng như tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với Công ty Năm Sao, đồng thời áp dụng các biện pháp xử lý đối với những sai phạm theo quy định pháp luật.
Thực hiện rà soát, khắc phục các tồn tại đã nêu trên (việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn việc sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Chỉ đạo tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai, bảo vệ môi trường đối với các dự án có sử dụng đất trên địa bàn nhằm chấn chỉnh, khắc phục những tồn tại, sai sót trong quản lý nhà nước về đất đai và môi trường.
Tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và có hình thức xử lý nghiêm minh đối với tập thể, cá nhân để xảy ra các sai phạm nêu trên.
Bộ TN&MT cũng yêu cầu Tập đoàn Năm Sao chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, môi trường, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới được giao; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, phối hợp với các cơ quan nhà nước để hoàn thiện các quy định, thủ tục về đất đai và môi trường theo quy định của pháp luật. Liên hệ với Sở TN&MT tỉnh Long An để được hướng dẫn thực hiện gia hạn tiến độ sử dụng đất.
Đồng thời, hoàn thiện, đưa vào vận hành hệ thống xử lý nước thải tập trung; thu gom toàn bộ nước thải phát sinh về hệ thống xử lý đạt quy chuẩn quốc gia về nước thải trước khi thải ra môi trường; thực hiện thu gom, phân loại và xử lý chất thải rắn theo quy định; quản lý và giám sát môi trường theo quy định.
