Ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản

Đầu cơ, kèm... thổi giá

Thời gian qua, thị trường BĐS liên tục chứng kiến những đợt sốt đất vượt qua mọi giới hạn của quy luật thực tế. Nếu như trước đây, sốt đất thường chỉ xảy ra ở khu vực có thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng, thì đến nay, sốt đất đã trở thành món “đặc sản” của mọi nhà đầu tư dẫn đến đỉnh điểm là cơn sốt đất vào đầu năm 2021, xảy ra trên diện rộng ở hầu hết các tỉnh thành từ Bắc vào Nam.

Điều đáng nói, hiện nay, những đợt sốt đất chỉ xảy ra khi nhà đầu tư chuyên nghiệp rút khỏi khu vực đó, còn lại là “cò” đất, đầu nậu và nhà đầu tư không chuyên nghiệp - những người tiếp cận sau cùng, đã dùng các chiêu trò để thổi giá đất. Trên thực tế, tỷ lệ giao dịch, hấp thụ sản phẩm ở những vùng “nóng” không cao.

Đơn cử, tại huyện Đông Anh, qua khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, một số khu vực nằm trong quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng như: Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Đông Hội... giá đất được đồn thổi tăng từ 10 - 30% so với thời điểm cuối năm 2021, bình quân từ 40 - 60 triệu đồng/m2, khu vực vị trí đẹp từ 80 - 150 triệu đồng/m2.

“Từ đầu năm đến nay, xuất hiện nhiều thông tin về việc giá nhà đất trên địa bàn huyện, đặc biệt ở khu vực ven sông Hồng khi TP Hà Nội phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, sông Đuống. Song qua kiểm soát, tổng hợp thực tế số lượng hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi nhận thấy vẫn ổn định, không có sự gia tăng bất thường” - Trưởng phòng TN&MT huyện Đông Anh Hoàng Anh Tuấn cho hay.

Trong suốt thời gian phải giãn cách xã hội vì dịch Covid-19, nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh bị đình trệ, không đem lại lợi nhuận như kỳ vọng hoặc cũng có thể là dòng tiền từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đem chốt lời vào BĐS nên thị trường BĐS đã đón nhận thêm lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng, kéo theo đó là dòng tiền đổ vào thị trường cũng tăng mạnh. Nhưng thực tế, nhà đầu tư rút khỏi thị trường của họ, đổ tiền vào BĐS để tìm kiếm cơ hội mang đến lợi nhuận cao hơn nên phát sinh nguồn cầu ảo. Dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư BĐS bền vững mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa BĐS, dẫu rằng nó chỉ mang tính thời điểm nhưng đã để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường và quá trình phát triển kinh tế.

“Điều này gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường vì giá đất bị đẩy lên cao sẽ khiến cơ quan quản lý, cơ quan tổ chức đấu giá sẽ phải lấy giá trên thị trường để làm tham chiếu đưa vào trong phiên đấu giá. Nếu để bước bước giá cao quá, khả năng thành công của kêu gọi đầu tư bị giảm xuống. Giá đất cao dẫn đến những chi phí bồi thường, đầu tư tăng vọt tạo ra rào cản đối với nhà đầu tư tham gia vào chủ trương phát triển kinh tế của các địa phương” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Siết chặt là hợp lý

Giữa tháng 1/2022, Quốc hội chính thức thông qua gói tài khóa, tiền tệ gần 350.000 tỷ đồng hỗ trợ Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, hỗ trợ cấp bù lãi suất 2%/năm với tổng quy mô ước tính khoảng 40.000 tỷ đồng thông qua các ngân hàng thương mại cho DN, hợp tác xã được vay vốn ưu đãi trong giai đoạn 2022 - 2023. Tiếp đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Trên cơ sở đó, NHNN đã ban hành Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm việc kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS. Việc NHNN có động thái chặn tín dụng đầu cơ BĐS ngay trước khi gói hỗ trợ lãi suất này được triển khai như một lời thông điệp cảnh báo cho tất cả các bên.

Theo đánh giá, dự nợ tín dụng BĐS hiện nay vẫn đang ở ngưỡng an toàn, tính đến hết năm 2021 dư nợ toàn thị trường khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng 10,46% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế), chiếm gần 20% tổng dư nợ. Cơ cấu tín dụng BĐS chuyển dịch tích cực: 65% phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng; chỉ 35% là cho vay kinh doanh BĐS (gần 700 tỷ đồng).

“Gói hỗ trợ kinh tế hơn 300.000 tỷ đồng có tác động rất lớn đến nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng nhưng nếu không cẩn thận, một phần của gói hỗ trợ sẽ lại chảy sang BĐS, chứng khoán, giống như nhiều nước trên thế giới. Thực tế, năm 2021 trong khi nền kinh tế rất khó khăn, thị trường chứng khoán, BĐS lại sốt nóng một cách bất thường. Chính vì vậy, kiểm soát tín dụng, nắn dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh, thay vì các kênh đầu cơ là rất cấp thiết” - chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Các chuyên gia đều cho rằng, giá BĐS tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ. Đánh giá một cách khách quan, thị trường BĐS vẫn đang tương đối ổn định nhưng NHNN cũng lường trước khả năng dòng tiền đầu cơ tiếp tục được quay vòng sang BĐS. Chính vì vậy, cơ quan này đã có động thái siết chặt tín dụng, một trong những giải pháp giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.